陸銘：《中國房地產時空格局》—— 決定房價的經濟學原理

本期提要

怎麼判斷一個市場有沒有泡沫？ 

居民會在跟住房相關的商品上花掉多少收入？ 

本期內容

接下來我們來講第二部分，如何理解房地產市場上的價格。

我在講第一部分的時候，其實提到了一個重要的概念，就是房價收入比。大家如果比較關心房地產市場的話，可能或多或少都想過一個問題，就是中國的房地產市場是不是存在着嚴重的泡沫？如果看一些媒體上的文章，包括一些專門研究房地產市場價格波動的學者或者業界人士，甚至一些國際上關心中國房地產市場價格變化的人士發表的言論，大家可能會經常看到這樣的說法，就是中國的房地產市場可能存在嚴重的泡沫問題。

怎麼判斷一個市場有沒有泡沫？可能大家也會去翻一翻教科書，教科書會告訴我們，判斷一個地方的房地產市場有沒有泡沫就用一個指標——房價收入比。

那麼房價高，或者房價收入比比較高，是不是就一定是泡沫呢？爲了解釋清楚這個問題，我們需要從決定房價的基本機制開始講起。

我們先做一個非常簡單的假設，假設住房這種商品真的是隻住不炒的，也就是說我們先把房地產的投資功能拿掉，假設它只起到居住的功能。這樣的話，在市場出現均衡的時候，就一定會有一個等式會成立：房價乘以利率等於租金。

這個等式爲什麼成立呢？大家想，如果房子只是用來居住的，那麼租房子和買房子這兩件事情應該是一樣的。如果這個等式是不成立的，比如說房價乘以利率是小於租金的，這意味着什麼呢？買房子每個月的月供相當於房價乘以利率，如果房價乘以利率小於租金，這就意味着你去買一個房子，每個月住在裏面的開銷，要小於你租這個房子的開銷，這樣你就不如去買房子了。反過來，如果房價乘以利率是大於租金的，你就不如去租房子了。

所以房地產市場上的調節機制，一定會讓房價乘以利率最終是等於租金的，這時候市場上才會出現均衡，也就是說買房子和租房子對你來講是一樣的，這就是我們通常所講的房住不炒的狀態。

接下來我要給大家講另外一個等式，就是這個等式的後半部分：租金等於a乘以收入。什麼意思呢？就是居民把多少錢花在跟住房相關的消費上，包括租房子，包括適當的裝修以及維護費用，所有這些費用我們籠統的算作跟住房相關的一個開支，這個開支會在居民收入中佔某一個固定的比例，就是a。這個a實際上反映的是你對於這種商品的重視程度，用一個比較專業的詞來講就是偏好。

大家可以這樣想，如果你對一種商品沒有任何需求，比如說對於不抽菸的人來講，花在香菸這種商品上的費用在他的收入中所佔的比重就是0。但是如果你喜歡抽菸，你每個月花在抽菸上的費用就會在你的收入中佔一個更高的比重。所以其實這個係數的大小，代表着你對這種商品的重視程度。

平均來講，世界各國的居民會把自己收入中的多少花在跟住房相關的商品上呢？時政研究告訴我們，這個比值其實是高度穩定的，大概在30%—50%中間。也許大家的收入水平不一樣，或者個人偏好不一樣，這個比值會不太一樣，但是從社會加總層面來講，這個比值其實相當穩定。

如果大家理解了這一點，我們就可以對這個公式進行一些變換了，怎麼變換呢？如果把租金移到左邊來，就是房價除以租金等於1除以利率，或者把利率移到右邊去，得到房價除以收入等於a除以利率。

從一個國家的長期角度來講，利率是比較穩定的，雖然它會根據經濟週期上下波動，但如果你看一個比較長的時段，它不會出現太大波動，比如它不會漲到20%、50%，它也不會降到0%以下。它大概會在比如說3%、5%，嚴重通貨膨脹的時候可能會高到8%，但它的波動幅度很小。這樣的話，大家想1除以利率，或者a除以利率，是不是也就是一個比較穩定的常數值。

如果大家理解了這一點，就知道爲什麼我們經常講房價除以租金，或者房價除以收入，它應該在一個比較合理的水平上，這樣才能夠被居民所接受，就是因爲這個式子是成立的。

這也是爲什麼教科書告訴大家，如果房價除以租金或者房價除以收入的這個比值特別高，就意味着高房價沒有長期的收入增長作爲後續的支撐，那麼這個房價就被認爲是太高了。這就是我們平常用房價收入比和房價租金比作爲判斷房價是不是太高，或者有沒有泡沫的一個指標的理論依據。

但是講到這，我要說但是了，因爲剛才我講的這些只是一個起點，就是告訴大家，我們如果真做到了房住不炒，房子只有居住功能的時候，我們就可以用房價收入比或者房價租金比來判斷房價是不是太高了。但是房子真的只有居住功能嗎？

以上就是本期課程的內容，謝謝大家。

本期嘉賓：

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