魯政委：《解碼中國經濟雙支柱》—— 住房不炒，比房價更重要的是房子的流動性

本期提要

1.在“房住不炒”的背景下，爲什麼說比房價更重要的是房子的流動性？

2.如果房地產的交易性降低，我們關注房地產可以從哪些新思維入手？

本期內容

我們看到本屆政府從2016年開始對於房地產的調控提出了非常明確的要求。

2016年3月，政府工作報告提出因城施策化解房地產庫存，因爲當時覺得各地的房地產庫存很高。2016年“十一”期間21城房地產的限購標誌着去庫存任務的完成，房地產的調控進入到一個新的階段，這個新的階段是什麼呢？就是2017年3月政府工作報告提出堅決遏制房價過快上漲。直觀地來看，它只是遏制房價的過快上漲，就是你可以漲，但是漲快了不行。但是到 2018年7月，中央政治局會議提出堅決遏制房價上漲，“過快”兩個字已經被拿掉了，以前是可以漲，但漲快了不行，現在就是不能漲。今年4月中央政治局提出要堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位；5月人民銀行表示，2019年央行將繼續穩地價、穩房價、穩預期。

我們來看看，2017年之後我們的房價到底發生了什麼變化？

下面這張圖反映了2013年以來百城房價的環比漲幅情況，環比漲幅就是相當於上一個月漲了多少，我們可以看到2016年10月21城限購之前，很多時候房價一個月要漲1%—2%，如果簡單地按每個月的漲幅乘以12這樣來算，一年至少要漲10%以上，多的要漲百分之二十幾。限購之後，我們看到房價環比開始下降了。

但是到了2017年漲幅又上來了，又超過1%了，於是當時政府就提出堅決遏制房價過快上漲，後來發現有一些成效，到2018年進一步提出遏制房價上漲。所以我們看到2017年之後一線城市的房價環比漲幅就在零附近，就是每個月只有百分之零點幾的上漲，二三線城市的房價環比漲幅也相繼回落到百分之零點幾。當然大家要注意，我們這裏講到的都是房價的平均值的環比，不是同一套房屋的價格的環比，這中間可能會有一定的統計誤差。

所以大家現在回味一下，我們一直在講房地產是一個受政策高度影響的行業，過去格林斯潘說貨幣政策沒有辦法很好地控制資產泡沫，所以2008年金融危機之後，大家都在想對於資產泡沫是不是要有新的辦法、新的政策工具，於是就有了後來講的“雙支柱”，除了傳統的貨幣政策，我們還有利率的升降，以及其他一些保證宏觀經濟穩定的手段。比如說我們現在看到人民銀行的宏觀審慎評估體系中有對房地產抵押貸款的量的要求，有對房地產開發貸款的量的要求，在貨幣政策之外，還有一些針對房地產的監管要求，以此來控制它的風險。

總書記講房子是用來住的，不是用來炒的，炒是一個口頭語，它的書面語是什麼？交易。如果房子不是用來交易的，這就意味着未來房地產的流動性會大幅下降，同時政府還告訴你，房價、地價都要穩，不希望它有波動，就是說漲也不行，跌也不好。一旦預期房價今年、明年大致都是這個樣子，大家對於房子的看法的邏輯就會發生變化，只是時間早晚的問題。以前我們買房子其實就跟買股票一樣，雖然這個股票不分紅，但是我還是會去買，因爲我就是打算等它漲了再把它賣掉掙錢。如果告訴我這個股票永遠就這個價格，它也不分紅，我還會買嗎，我幹嗎不用這個錢去幹別的呢？除非這個股票雖然價格不漲，但是每年的分紅回報還可以。

所以房價穩了之後就會帶來兩個問題。第一個問題是量，本來量價是一體的，價不許動了之後，量也會發生變化。當房價要漲的時候，如果不讓價格漲，賣的人就不願意賣了；當房價要跌的時候，賣的人想賣，但是如果不讓房價跌，買的人就不想買了。所以房價穩了之後，房子的流動性會大幅下降，因爲房子不是用來炒的，它不是用來交易的，不交易就意味着流動性會大幅下降。所以我覺得網上那個段子也是有群衆智慧的，它說你小心將來窮得只剩下房子。什麼意思呢？房價大致是穩定的，但是你如果真急着用錢，打算把房子賣掉，你就會發現它不是很容易賣。

所以我經常說未來的房子有點像大家戴的玉手鐲，大家總說玉要幾千萬年才能形成，所以都是稀缺的，越挖越少，這不跟大家講房子一樣嗎，好地段的房子是稀缺的，越來越少。於是你去逛玉石市場的時候，賣玉的人就跟你講玉又漲價了，幾乎一年就要漲20%、30%，甚至更多。多年之後你想得很好，覺得自己當年1萬塊錢買的玉現在因該已經快值10萬塊錢了。但如果你真的缺錢用，想要把玉賣了，你能賣到10萬塊錢嗎？賣不到。我覺得未來的房子也可能會這樣，你自己想得很好，但是如果你真的缺錢，想要拿它去換錢的時候，就不那麼容易了。這就是我們講的房子是用來住的，不是用來炒的真正含義。

另外一個問題就是，如果房價不怎麼動了，除了自住以外的房子，我就要看它的租金回報率是不是至少能夠達到存款的水平，好一點達到銀行理財的水平，否則我爲什麼要拿這麼多房子。

但是，至少靜態的看，現在房子的租金回報率似乎都不是很可觀，比如說上海一套100平米的房子，一個月的租金大概在8千到1萬塊錢，可是100平米的房子要賣多少錢？能夠租到這個價位的房子大概要賣1千萬。你想一想租金回報率才多少？假設一個月租金1萬塊錢，一年就是12萬，租金回報率才1.2%。我想這比存款的利率要低，也比理財的收益率要低。過去大家總是習慣性地外推，用20多年前的老思維思考現在的情況，但是一旦發現房價未來真的要被持續穩住，我覺得或早或晚大家都會開始以一種新的思維來看待房地產市場的問題。

以上就是本期課程的內容，謝謝大家。

本期嘉賓

魯政委首席深耕金融、地產相關的研究多年，長期在學界、業界調研討論，同時兼任華福證券首席經濟學家，曾多次榮獲中國最受關注的十大經濟學家，被市場譽爲“預測帝”級的金牌分析師。

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