自新冠疫情爆發以來，美國住房市場持續火熱，房價在兩年內暴漲了逾30%。時間來到2023年，Case-Shiller房價指數再次逼近歷史最高點，同時，抵押貸款利率在8月創20年來新高，部分美國人紛紛抱怨買不起房了。

美國住房究竟是如何陷入當前困境的？本期宏觀基礎課教你如何分析住房市場。

內容導覽：

• 分析房地產市場為什麽很重要

• 房地產市場分類

• 最受投資者廣泛關註的住房指標

• 近年美國住房市場到底發生了什麽？

• 金融市場對住房數據有何反應？

家，不僅僅是一個住的地方，對於投資而言，它還同時是經濟的風向標。

原因很簡單，因為房地產是美國經濟的重要組成部分，對利率變化敏感，也是影響消費者在大件商品上的支出和就業的變量。不管是通過投資還是消費支出，房地產活動通通都會計入一個國家的GDP。據NAHB的統計，美國住房對GDP的綜合貢獻平均為15-18%。因此，當經濟接近衰退時，房地產通常是最先走弱的行業之一，也是在經濟好轉時最先反彈的行業之一。

房地產的定義是土地和任何永久性建築物，主要有五個類別：

住宅房地產：任何用於住宅目的的財產。例子包括單戶住宅、公寓、復式住宅、聯排別墅和多戶住宅。

商業房地產：任何專門用於商業目的的財產，例如加油站、醫院、酒店、辦公室、停車設施、餐館、購物中心。

工業房地產：用於製造、生產、分銷、儲存和研究與開發的任何財產。

土地：包括未開發的財產、空置土地和農業用地，例如農場、果園、牧場和林地。

特殊用途：供公眾使用的財產，例如墓地、政府建築、圖書館、公園、禮拜場所和學校。

本篇我們主要討論的是美國住宅房地產的分析。

分析房地產，首先，我們需從最基本的市場分類著手，美國住房市場可以分為新房市場和現房市場。

新房市場：從GDP的角度，新建住宅銷售的貢獻相較二手房更為直接和明顯，因為這些銷售活動代表著一個經濟體需求和生產的增加。

現房市場：與新房不同，現有房屋是在進入市場之前擁有並占用的房屋。由於美國城市化進程開展地較早，相較於新屋市場，現房市場的體量更為龐大，是分析美國房地產市場不可或缺的一部分。

從房屋的分類來看，又分為單戶和多戶住宅。

單戶住宅：為一個家庭設計和建造的獨立住宅單元，例如別墅。單戶住宅的特點有更多的隱私和空間，同樣價格也更貴。

多戶住宅：是指包含多個居住單元的住宅，例如公寓。多戶住宅的特點是更便宜，具有公共設施、容易出租等。

1.新房銷售

在分析地產周期時，新屋銷售是最直接的指標。美國人口普查局每月月底在其網站上發布新屋銷售經濟指標，是我們研究美國新屋銷售情況的一手資料。

在解讀新屋銷售數據時，有幾點需要註意。統計數據是在客戶簽訂銷售合同或支付定金時進行的。此時，房屋可以處於施工的任何階段。而銷售的確認標準是買賣雙方簽訂合同，並不一定需要實際付款發生。

指標對經濟的指導意義：因為消費者收入對新房銷售具有高度敏感性，而新房銷售又計入經濟中的消費增長，因此它也是經濟衰退或好轉的絕佳指標。例如，當新屋銷售連續幾個月下降時，這通常是經濟蕭條的先兆。

新房銷售vs.現房銷售

盡管美國新房購買量僅占整體市場的10%左右，但由於新房銷售是在簽訂合同時即被統計在內，而二手房則在合同結束時才進入統計數據，代表的購房活動有一定的滯後性，因此新房被認為是比二手房更及時的樓市晴雨表。

2.房屋庫銷比

房屋庫存銷售比率由美國人口普查局每月月末發布，指代待售庫存的規模與當前在售房屋數量的關系，又稱為房屋月份供應量。指標分為新房庫銷比和現房庫銷比，數據越高表明庫存越高。例如，對於新房而言，新房庫銷比的意思是「如果不建造額外的新房，在當前的銷售率下，當前的新待售庫存將持續多久」。

上圖可以看到，2023年以來新房和現房庫銷比出現明顯分化，這是因為抵押貸款利率帶來的兩個市場供需不平衡導致的，現房市場出現了明顯的供給短缺問題。

3.Case-Shiller美國全國房價指數

CS房價指數跟蹤美國住宅價值的變化，由標準普爾於每月最後一個星期二上午9點（美國東部時間）發布。值得註意的是，CS房價指數使用三個月移動平均值計算，因此指數有兩個月的滯後，但仍然是資本市場最關註的房價指標。

CS房價指數對經濟的重要意義可以簡單總結為以下幾點：

• 房地產市場的供求決定房價，房價將對新屋銷售會產生影響；

• 房價也同時會傳導至住房租金，而租金是美國CPI的重要組成部分，可以理解為，房價對美國通脹有較大的影響。因此，CS房價指數也是美聯儲關心的指標之一。

• CS房價指數還被用作芝加哥商業交易所(CME) 房地產期貨和期權的基礎定價機製。

4.抵押貸款利率

地產市場的分析離不開對抵押貸款環境的分析，作為房屋需求的資金來源和影響房屋供求的重要因素，抵押貸款申請數量和新屋銷售高度相關。抵押貸款數據每周由房地美公布，對月頻公布的新屋銷售有一定指導意義。

由於大多數美國房主持有30年期固定利率貸款，因此我們通常使用這個指標觀察抵押貸款環境，截止2023年8月，平均30年期固定抵押貸款利率升至2000年12月以來的最高水平，導致抵押貸款申請量降至28年來的最低水平。

經濟指標及時跟蹤：

從2013年初到2020年初，美國房地產市場一直表現平穩，房價以約5%的年增長率溫和上漲。直到，新冠疫情從天而降，影響了建築材料價格、勞動力成本和供應鏈等方面，從而徹底改變了房地產的市場格局。

讓我們來回顧一下近年房地產市場都發生了什麽吧！

1.量化寬松→極低的利率→買房子→房價上漲

新冠疫情期間美聯儲實行了寬松的貨幣政策，得益於美國政府持續補貼，天量的貨幣供給使得大量資金流入房地產市場。一方面，極低的抵押貸款利率和居家辦公的需求增加，居民的收入和購買力在短時內大幅提升。但是另一方面，盡管需求快速增長，但美國的住房數量卻沒什麽變化。就整體而言，在2019年至2021年期間，住房單位只增加了1.7％。因此在供需不平衡的情況下，美國房價出現大漲。 2021年7月，整體房價上漲達到19.3%的峰值。

全國房地產經紀人協會首席經濟學家勞倫斯·雲（Lawrence Yun）表示2021年房價的上漲「甚至比次級貸款時代還要強勁」。

這什麽概念呢？Bloomberg指出，對於一位已經擁有房子的普通美國房主來說，什麽都不幹，坐看房子升值，在2021年短短一年就能凈賺約52,667美元，甚至超過了工人50,000美元收入增加。

這時，一些還沒有房的居民會怎麽想？

在整體通脹水平及租金持續上漲的背景下，大部分消費者會覺得未來房價還會上漲。再加上低廉的抵押貸款利率，買房的負債成本已經低於租房的租金成本了，所以人們就得出了一個結論——此時不買房又待何時？基於這個心理，消費者的預期再次推動了房價進一步飆升。

2.加息→利率上行→買不起房但也不想賣→現房庫存短缺→銷售下滑

2022年起，美聯儲開始回收新冠疫情期間「放出的水」。在加息的背景下，抵押貸款利率上行，與此同時，政府逐步退出了對居民的救助和補貼，居民購房成本持續上升。

地產市場需求端來看，新房和現房的銷售情況均出現下降。但是，供給端這時卻出現了狀況：

抵押貸款利率的突然上升對房地產市場影響重大，對賣家和買家雙方來說都是一個挑戰。2022年6月，利率自2008年以來首次突破6%。截至2023年8月下旬，30 年期抵押貸款平均利率為 7.36%，這是 20 多年來的最高水平。

一方面，對於新房來說，消費者不願買單戶住宅。因為利率上升限製了許多購房者的承受能力。需求的下跌削弱了單戶住宅的銷售，導致前期高開工帶來的庫存難消化。

另一方面，對於現房來說，房主則是不想買也不想賣。還記得新冠疫情時期極低的貸款利率嗎？沒錯，就是因為當時許多房主以極低的利率購買了房屋。隨著利率的一路飆漲，這些房主不願出售低利率貸款的房屋，因為出售後他們將面臨著高利率下重新買房的困境。正是這些房主不願賣房，原本可以出售的房屋無法進入市場，這也就導致了現房市場出現了異常嚴重的庫存短缺，房屋空置率直線下降。

3.房價再次漲漲漲

雖然抵押貸款利率上漲、銷售下滑，但是房價仍然逃不過上漲。這是為什麽呢？

罪魁禍首是剛剛提到的庫存問題——住房供應不足。雖然由於利率飆升，需求下降，但是庫存的問題顯然更為嚴重。2012年至2022年間，美國平均每年組建家庭140萬戶，但是平均每年開工住房只有120萬套。

潛在買家可能首當其沖地受到這個問題的影響，因為短缺使得市場競爭變得非常激烈，眾多的買家必須爭奪很少的可用房產。在這種情況下，買家在交易中幾乎沒有定價的權力，賣家掌握著選擇權和條款定製權。一些買家往往會出更高的價格購房，因此，買家之間的相互競爭進一步地推高了房價。

由於抵押貸款利率和價格導致對單戶住宅的需求下降，建築商開始減少單戶住宅的開工量從而轉向多戶住宅，因為租賃市場仍然有利可圖。盡管在加快多戶住宅建設，但住房供應缺口仍在擴大，因此全國租金在2022年6月創下歷史新高。

金融市場對住房數據有何反應？

住房數據對債券和股票的價格影響並不像失業率數據那樣具有同等的經濟影響力，但當經濟周期轉向時，它可能非常有用。

強於預期的新屋開工可能有助於引發房地產板塊股價上漲，因為新房帶來的經濟增長將推高企業盈利。相反，在經濟放緩和利率下降的前景下，開工率低於預期可能會推低相關股票價格並推高債券價格。

相關板塊中，房屋建築商板塊是跟蹤房地產市場的最直接方式之一。2023年以來，伴隨著不停上升的房價，代表建築商的股票S&P SPDR Homebuilder ETF表現明顯優於大盤。

寫在最後

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