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商业地产，美国经济中的一颗“定时炸弹”
2024年1月18日，国际货币基金组织警告称，美国商业房地产正遭受至少半个世纪以来最严重的价格下跌之一，超过之前加息周期中出现的损失。事实上，2023年以来，美国商业地产表现不佳，与火热的住房地产形成了明显的对比。商业地产在高利率环境下面临的困境，也是2024年需要额外警惕的风险。
下面一起来看一下商业地产究竟为何陷入危机、以及对我们的投资有何影响。
利率上升使得商业地产陷入困境
首先，什么是商业地产？
与专注于住宅、公寓和公寓的住宅房地产不同，商业房地产 (CRE) 的重点是购买出租给企业的创收房产。商业房地产包括多个类别，例如办公空间、酒店和度假村、购物中心、餐厅和医疗保健设施。
虽然拥有或者出租这些房产便可以提供稳定的收入来源，但由于房地产行业往往涉及大量融资，因此对利率非常敏感。如果利率过高，房产持有人很可能面临入不敷出的情况。
过去几年，开发商、投资者和银行可以以极其低的利率融资和投资，推动了商业房地产的巨大繁荣。但鉴于美联储在2022年加息的速度过快，抵押贷款利率和商业抵押贷款支持证券收益率也因加息的传导而急剧上升。
不同于住宅贷款有15年至30年的期限，商业房地产贷款的期限通常在5至10年之间，并且最后需要大额支付。所以，商业地产的业主一般不会一次性支付大笔款项，而是为其房产进行再融资。
因此，当商业房地产贷款到期时，业主需要做出决定：以当今的高借贷成本进行再融资，还是等待，看看利率是否在到期日之前稳定下来，又或者完全放弃该房产。
据抵押贷款银行家协会2023年初的报告，美国估计有1.2万亿美元的商业房地产债务将在未来两年内到期。大约有14%的商业地产债务已经陷入负权益——即地产本身的价值已经跌破了贷款面值。
时间进入了2024年，正是部分商业房地产面临抉择的时候了。
当前商业房地产最大的两个问题
办公室空置率过高：新冠疫情带来的遗产——远程工作和电子商务的工作模式仍然被一些企业延续使用。而这种模式严重拉低了办公和零售行业的需求，办公楼的空置率显著提高。根据穆迪分析， 2023年第三季度全国办公室空置率达到19.2%，接近19.3%的历史峰值。
再融资挑战：许多商业抵押贷款都需要再融资，随着利率上升和空置率增加，业主可能很难获得有利的再融资条件。未来几年商业房地产市场将面临重大的再融资挑战，这可能导致市场违约和金融不稳定。
商业地产最严重的价格下跌
这两个因素叠加起来，就形成了从去年起明显能看出的一个后果——商业地产价格暴跌。
正如我们开头所说的，国际货币基金组织警告称，美国商业房地产正遭受至少半个世纪以来最严重的价格下跌之一，超过之前加息周期中出现的损失。
根据凯投宏观，商业房地产去年价值估计下降了11%，而今年价格或将再下跌10%，这给商业建筑支持的巨额债务带来麻烦。凯投宏观认为困境才刚刚出现，2024年可能是大坝决堤的一年。 此外，随着房地产价值持续下跌，商业房地产今年可能面临清算。
根据Macro Thoughts的报告，目前房地产开发商、建筑和运输公司正被迫退出市场，而中小企业由于借贷成本上升了2%-3%，远超过其能够提升的利润率，导致经营压力骤增，难以维持员工规模。
商业地产违约危机
尽管预计美联储最终将在今年开始降息，但和几年前低利率相比，当前极高的借贷成本以及价格暴跌，影响着商业地产持有人的偿债能力。因此，华尔街越来越担心违约浪潮将很快席卷商业房地产。
2024年到期的约425亿美元CMBS通道贷款中，大约20%面临显著高的违约风险，而今年或明年到期的120亿美元CMBS通道贷款中已有部分进入了违约状态，需第三方协助借款人寻找避免违约的解决方案。尽管如此，投资者仍被这类贷款高达10%甚至更高的收益率所吸引。
Cantor Fitzgerald首席执行官霍华德·卢特尼克表示，在最坏的情况下，美国房地产市场可能会出现1万亿美元的违约浪潮。
祸不单行——商业地产的融资来源一部分来自于“晴天借伞、雨天收伞”的银行。违约风险高企也就意味着银行抬高再融资的门槛。举例来说，最近约三分之二的美国银行正在收紧商业建筑和土地开发贷款的放贷标准，而去年年初这一比例才不到5%。
这其实也不怪银行，根据国家经济局最近的一份工作文件，银行可能因商业房地产损失约1600亿美元，商业房地产约占银行平均资产的四分之一。而小型银行和地区性银行对地产风险的敞口几乎是大型银行的五倍。
当小银行面临更多违约时，它们会进一步削减贷款，这会给业主带来压力，进而加剧银行问题。这种银行和商业房地产之间的杠杆作用和循环，可能导致数十或数百家较小的地区性银行濒临偿付能力挤兑风险。
警惕对经济可能产生的溢出效应
市场认为，单次加息的影响需要12个月左右才能传导到经济。因此，加息的后遗症将在整个2024年继续影响经济，尤其是在商业地产和住宅地产领域。
虽然从银行放贷标准变严可以保护自己免受潜在的风险，但也就加剧了信贷紧缩。进一步紧缩信贷环境，让包括商业地产项目在内的各类借款者融资困难，产生紧缩效应。而从2023年硅谷银行的案例上看，即使是中小型银行的破产和挤兑，也有一定概率“通过传染产生系统性后果”。
国际货币基金组织表示，金融监管机构必须继续保持警惕。商业地产行业拖欠和违约的增加可能会限制放贷，并引发融资条件收紧、商业地产价格下跌以及金融中介机构损失的恶性循环。这对其他经济领域产生不利的溢出效应。
1. 对金融市场有何影响？
股票和房地产是美国居民财富中波动较大的部分，其价值大幅下滑可能通过财富效应使得美国消费增长低于预期。
S&P下调了一些以写字楼为主的REITs评级，并预计在经济下行期间，这些涉足写字楼、零售商场和酒店的商业房地产贷款人的资产质量将出现恶化。
当地时间1日，数据显示截至去年11月，全美非公开交易型REITs赎回规模达到174亿美元，远远超过了2022年全年的规模120亿美元。
2. 那么会不会有金融危机的风险？
先给大家吃一颗定心丸——目前所有的研究表明，商业地产导致金融危机的可能性极低。
摩根大通和Strategas的压力测试表明，即使在极端情况下，大多数美国和欧洲银行也应该没问题。它们资本充足，具有健康的偿债覆盖率，并且一般不会过度接触商业地产资产。此外，风险分散在银行、保险、政府机构和REITs等各个参与者中，减少了单点故障的可能性。进一步说，主要承受商业地产冲击的中小银行与其他金融机构关联不多，因此，即使中小银行倒闭对金融稳定的冲击也比较有限。
写在最后
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