8位经济学家的投资大法
陆铭：《中国房地产时空格局》—— 房价上涨空间的两个重要变量
本期提要
房地产为什么会有投资功能呢？
房价上涨空间决于两个重要的变量
本期内容
我想可能很多人都忽略了一点，就是房地产这个商品，它天然是具有投资功能的。
它为什么会有投资功能呢？总的来讲，大家应该会相信，不管是一个国家还是一个城市，收入都会持续上涨，只是上涨速度有快有慢。如果大家理解了这一点的话，再加上我之前讲到的租金和收入之间有一个比较固定的比值关系，也就应该相信随着时间的推移，一个城市的房租租金也会持续上涨。而租金和房价之间又有一个比例关系，所以你应该可以推出房价在长周期里也会持续上涨，只是涨得慢一点还是快一点的问题。一个城市的收入上涨速度越快，你就越应该相信，从长期来看当地的房价会持续上涨，而且上涨的速度也会快一点。
大家想一下，如果你作为一个投资者，手上有一笔钱，你希望这笔钱能够保值增值，同时根据我刚才讲的道理，你判断从长期来讲房价会有一个上涨的趋势，那么这个时候你就会选择去买房子。通过在价格还没有涨起来的时候买房子，你锁定了买房子的成本，未来如果房价的确在持续上涨的话，这不就构成你投资的收益了吗？这就是房子天然具有的属性，它本身就有投资功能。因为按照我刚才所讲的道理，房产的价值会随着收入的上涨有一个持续上涨的空间。
不仅如此，一个国家内部的房地产价格问题，其实主要就是在讲城市房价这个问题。大家想，在一个发展中国家，不断会有农民进城，这就是我们通常讲的城市化进程。而且这个国家会有大城市、小城市，不仅农村居民会进城，城市居民也有一个住在哪的选择问题，我后面会讲到，全世界范围内出现了一个趋势，人口从小城市逐渐向大城市迁移。
这样一来，每一个城市的房价上涨空间，在需求端就取决于两个最为重要的变量，一个是收入水平，一个是人口流入的速度。
你会怎样判断呢？一个城市的收入上涨速度越快，越是人口流入的地区，那么这个地方的住房需求就是有实际的需求支撑的，从长期来讲，这个地方的房价上涨趋势就会越猛，从投资的角度来讲，这个地方的房地产就越有投资价值。
认识到这一点之后，我们再来讲讲中国。长期以来，我们的利率是受到政府管制的。大家想想利率决定了什么？对于买房子的投资者来讲，利率决定了你购买这个房子的贷款成本。
因为我们中国实施的是鼓励资本积累、鼓励投资的这么一个政策，其实利率是被政策压低的，这意味着什么呢？意味着你要是通过贷款买房做投资的话，投资成本其实不高。
如果你看到投资成本不高，利率是比较低的，而住房是可以通过抵押贷款购买的，同时你又看到一个城市，尤其是我刚刚讲的比较富有的、规模比较大的城市，它有一个长期的需求增长空间，如果你是手头有余钱的人，你会做什么？你会尽量贷款买房。
我想今天在上海的中年朋友，可能都会后悔为什么自己在10年前没有下手买套房子，尽管当时也觉得很贵。这就是我刚才讲到的投资功能给房地产市场带来的一个购买动机，你会在房价还没有涨到更高水平的时候买，而且越早买你越能够享受未来房价上涨的空间。
当大家这样去做的时候会出现一个什么结果？就是在这个城市收入还没有涨起来的时候大家就已经开始买房了。而且利率越低，你越期望这个城市未来有更多的人口流入，你越希望这个城市未来的收入上涨水平越高，你就会越早买房，在有能力的情况下买越多的房。而且明白我刚才讲的这个投资原理的朋友越多，买房的人也会越多。这会导致一种什么样的情况？就是在房地产市场的起步阶段，收入还没有涨起来，房价就已经开始涨起来了。
房价收入比是怎么算出来的？是用平均房价除以平均收入，或者平均工资。很多朋友说房价太高了，我收入不够高所以买不起房子，可是你要知道，在你买不起的时候，可能市场上有很多人是买得起的。在一个正常的市场经济下的房地产市场上，一定不会所有人都买得起房子。用经济学的道理来分析，如果所有人都买得起房子，它就不是一个均衡，为什么呢？
如果这个城市里每个人都买得起房子，你又恰好属于收入比较高的人，你会怎样？再买，多买一点，那么房价就会涨上去。当一部分经济实力比较雄厚的人把房子作为投资品的时候，那么相对来讲，低收入阶层就会买不起房子了。这就是市场均衡的表现。
接下来大家可能会问我，那么低收入者就不需要房子去住了吗？不是。他们可以去租房子，政府提供的公租房和廉租房也可以满足他们的需求。在这个意义上，我们说应该是人人居有其所，但并不是人人都买得起房子，这是一个比较正常的房地产市场的状态。
但是由于我刚才讲的这个道理，我再重复一下，当一个房地产市场处在发育的早期，同时由于房地产市场是一个有投资功能的市场，你买房子的时候，是看这个房子未来价格上涨的空间，这个地方的收入水平上升得越快，人口流入的速度越快，你就会越早去买房子，买越多的房子，这时候房价就涨起来了，而且它会比收入上涨得快。
这个时候如果你把房价收入比作为一个衡量指标，来度量房价是不是有泡沫，就会出现严重的误导。因为即便在正常的市场经济条件下，如果一个地方的房地产市场存在比较好的投资价值，也会出现房价收入比比较高的这个状态，这就是我要给大家讲的一个道理。
以上就是本期课程的内容，谢谢大家。
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