鲁政委：《解码中国经济双支柱》—— 住房不炒，比房价更重要的是房子的流动性

本期提要

1.在“房住不炒”的背景下，为什么说比房价更重要的是房子的流动性？

2.如果房地产的交易性降低，我们关注房地产可以从哪些新思维入手？

本期内容

我们看到本届政府从2016年开始对于房地产的调控提出了非常明确的要求。

2016年3月，政府工作报告提出因城施策化解房地产库存，因为当时觉得各地的房地产库存很高。2016年“十一”期间21城房地产的限购标志着去库存任务的完成，房地产的调控进入到一个新的阶段，这个新的阶段是什么呢？就是2017年3月政府工作报告提出坚决遏制房价过快上涨。直观地来看，它只是遏制房价的过快上涨，就是你可以涨，但是涨快了不行。但是到 2018年7月，中央政治局会议提出坚决遏制房价上涨，“过快”两个字已经被拿掉了，以前是可以涨，但涨快了不行，现在就是不能涨。今年4月中央政治局提出要坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位；5月人民银行表示，2019年央行将继续稳地价、稳房价、稳预期。

我们来看看，2017年之后我们的房价到底发生了什么变化？

下面这张图反映了2013年以来百城房价的环比涨幅情况，环比涨幅就是相当于上一个月涨了多少，我们可以看到2016年10月21城限购之前，很多时候房价一个月要涨1%—2%，如果简单地按每个月的涨幅乘以12这样来算，一年至少要涨10%以上，多的要涨百分之二十几。限购之后，我们看到房价环比开始下降了。

但是到了2017年涨幅又上来了，又超过1%了，于是当时政府就提出坚决遏制房价过快上涨，后来发现有一些成效，到2018年进一步提出遏制房价上涨。所以我们看到2017年之后一线城市的房价环比涨幅就在零附近，就是每个月只有百分之零点几的上涨，二三线城市的房价环比涨幅也相继回落到百分之零点几。当然大家要注意，我们这里讲到的都是房价的平均值的环比，不是同一套房屋的价格的环比，这中间可能会有一定的统计误差。

所以大家现在回味一下，我们一直在讲房地产是一个受政策高度影响的行业，过去格林斯潘说货币政策没有办法很好地控制资产泡沫，所以2008年金融危机之后，大家都在想对于资产泡沫是不是要有新的办法、新的政策工具，于是就有了后来讲的“双支柱”，除了传统的货币政策，我们还有利率的升降，以及其他一些保证宏观经济稳定的手段。比如说我们现在看到人民银行的宏观审慎评估体系中有对房地产抵押贷款的量的要求，有对房地产开发贷款的量的要求，在货币政策之外，还有一些针对房地产的监管要求，以此来控制它的风险。

总书记讲房子是用来住的，不是用来炒的，炒是一个口头语，它的书面语是什么？交易。如果房子不是用来交易的，这就意味着未来房地产的流动性会大幅下降，同时政府还告诉你，房价、地价都要稳，不希望它有波动，就是说涨也不行，跌也不好。一旦预期房价今年、明年大致都是这个样子，大家对于房子的看法的逻辑就会发生变化，只是时间早晚的问题。以前我们买房子其实就跟买股票一样，虽然这个股票不分红，但是我还是会去买，因为我就是打算等它涨了再把它卖掉挣钱。如果告诉我这个股票永远就这个价格，它也不分红，我还会买吗，我干吗不用这个钱去干别的呢？除非这个股票虽然价格不涨，但是每年的分红回报还可以。

所以房价稳了之后就会带来两个问题。第一个问题是量，本来量价是一体的，价不许动了之后，量也会发生变化。当房价要涨的时候，如果不让价格涨，卖的人就不愿意卖了；当房价要跌的时候，卖的人想卖，但是如果不让房价跌，买的人就不想买了。所以房价稳了之后，房子的流动性会大幅下降，因为房子不是用来炒的，它不是用来交易的，不交易就意味着流动性会大幅下降。所以我觉得网上那个段子也是有群众智慧的，它说你小心将来穷得只剩下房子。什么意思呢？房价大致是稳定的，但是你如果真急着用钱，打算把房子卖掉，你就会发现它不是很容易卖。

所以我经常说未来的房子有点像大家戴的玉手镯，大家总说玉要几千万年才能形成，所以都是稀缺的，越挖越少，这不跟大家讲房子一样吗，好地段的房子是稀缺的，越来越少。于是你去逛玉石市场的时候，卖玉的人就跟你讲玉又涨价了，几乎一年就要涨20%、30%，甚至更多。多年之后你想得很好，觉得自己当年1万块钱买的玉现在因该已经快值10万块钱了。但如果你真的缺钱用，想要把玉卖了，你能卖到10万块钱吗？卖不到。我觉得未来的房子也可能会这样，你自己想得很好，但是如果你真的缺钱，想要拿它去换钱的时候，就不那么容易了。这就是我们讲的房子是用来住的，不是用来炒的真正含义。

另外一个问题就是，如果房价不怎么动了，除了自住以外的房子，我就要看它的租金回报率是不是至少能够达到存款的水平，好一点达到银行理财的水平，否则我为什么要拿这么多房子。

但是，至少静态的看，现在房子的租金回报率似乎都不是很可观，比如说上海一套100平米的房子，一个月的租金大概在8千到1万块钱，可是100平米的房子要卖多少钱？能够租到这个价位的房子大概要卖1千万。你想一想租金回报率才多少？假设一个月租金1万块钱，一年就是12万，租金回报率才1.2%。我想这比存款的利率要低，也比理财的收益率要低。过去大家总是习惯性地外推，用20多年前的老思维思考现在的情况，但是一旦发现房价未来真的要被持续稳住，我觉得或早或晚大家都会开始以一种新的思维来看待房地产市场的问题。

以上就是本期课程的内容，谢谢大家。

本期嘉宾

鲁政委首席深耕金融、地产相关的研究多年，长期在学界、业界调研讨论，同时兼任华福证券首席经济学家，曾多次荣获中国最受关注的十大经济学家，被市场誉为“预测帝”级的金牌分析师。

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